高置换、强管控、低杠杆的市场特征决定了绝大多数购房者为真实居住需求。
在全国楼市持续低迷之际，北京等地却表现迥异。国家统计局日前公布的数据显示，北京房价呈现上涨的走势，且其涨幅在70个城市中位居前列。
在当下的北京房地产市场中，谁在买房？今年金三银四时节，北京楼市成色如何？北京房价未来是涨是跌？
3个月没开张，1个月卖了3套房
张明在北京大型房产中介公司我爱我家工作。自去年12月以来，连续三个月，张明一套房子也没有卖出去，连带看也很少。
入行三年的他听同行说过，此前在2008年、2012年、2017年年底，北京二手房市场持续低迷，很多人都没能熬过楼市寒冬。
不过，今年3月以来，张明的带看量突然增长。
最终的结果连张明也感到意外。3月份，张明及其团队卖出了3套房子；4月至今，他又卖出了2套房子。
在北京二手房中介行业，3个月甚至半年没有卖出一套房子，都是这一行里常有的事。而2个月卖出了5套房子，显然十分难得。
“在正常年份，每逢3、4月份，北京楼市往往会上演一波小阳春”，张明告诉中国新闻周刊，“今年3月以来，所在的大区已经成交了80套房子，还有不少在途单。”
在我爱我家位于北京市丰台区的另一个门店里，店长向中国新闻周刊表示，3月份该门店卖出了10套房，比今年2月份上涨了近一倍。
链家位于北京市朝阳区的一家门店里，多名置业顾问表示，他们店面3月份成交了8套房，环比涨幅超50%。
二手房是当前北京楼市成交的主体，其中，链家和我爱我家的成交量之和，占到北京二手房市场的半壁江山以上。这些大型中介公司门店成交普涨的势头，与最新的楼市动态密切相关。
统计数据显示，3月份，北京二手房成交18987套，环比今年2月份上涨107.3%；其中，二手住宅成交17085套，环比上涨106.8%。而且，自2021年8月份以来，北京二手房市场基本处于下滑中，这意味着，今年3月份北京二手房的交易量，创出了8个月来的新高。
对此，首都经济贸易大学特大城市经济社会发展研究院研究员、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池告诉中国新闻周刊，近期北京楼市成交量在上涨，出现了一定的回暖势头。
而据合硕地产机构监测显示，去年3月份，北京二手房成交24333套，这也是去年市场的峰值；去年4月至7月，北京二手房成交量均维持在2万套左右的高位。相比而言，今年3月份北京二手房同比下降22%，也低于去年4月至7月的成交量。
合硕地产机构首席分析师郭毅向中国新闻周刊表示，如果对比去年来看，今年3月份北京楼市呈现出企稳的态势。今年4月份，从目前的交易量看，预计全月二手住宅成交将保持在1.5万套左右，相比去年4月份2万套的水平，今年4月份也将处于相对企稳的状态。
北京链家研究院市场分析师冷会表示，从单季度成交来看，今年一季度北京市二手住宅成交量为35000套，成交规模环比持平，成交均价小幅上涨，市场总体运行平稳。
刚需推高了房价？
赵秀池分析认为，“在稳楼市稳经济的背景之下，降准等利好政策陆续推出，楼市预期出现了一定的积极变化，部分需求开始入市”。
冷会告诉中国新闻周刊，“今年市场恢复速度相比2021年三、四季度较快，其主要原因在于相较去年下半年，银行信贷额度充足，购房者批贷及放款速度均相对较快，从而加快市场周转，一定程度上扩大交易规模”。
“其实更值得深入关注的，是楼市的需求结构”，赵秀池对中国新闻周刊表示，当前积极入市的主要就是刚需和改善性需求；某种程度而言，这就是在房住不炒的背景下，刚需集中释放。
“当前北京楼市成交主力是刚需和刚改需求，这部分群体在市场中占比最高”，郭毅表示，相比于其他城市纷纷出台宽松的楼市调控政策，北京的楼市政策仍处于持续严控的状态，并没有出现宽松，所以当下购房人群的主力还是基于自身真实的居住需求，而选择入市购房。
冷会表示，在北京市购房需求中，京内已有住房群体卖房改善的刚改人群占比高，这部分刚性改善需求比例远高于其他城市，其中包括品质改善、养老改善等多个类型。
冷会进一步分析认为，由于北京市房价相对稳定，房屋购置资格获取困难，因此，对于投机型购房者而言，北京市住房套利空间少、套利周期长、杠杆撬动难，并非投机的理想选择，因此北京市投机购房者比例较低，绝大多数购房者均为真实居住需求驱动。
不过，在这一需求背景之下，北京房价却呈现上涨的态势。
国家统计局日前公布，3月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.3%，其中北京上涨0.4%；一线城市二手住宅环比上涨0.4%，其中北京上涨1.2%，涨幅在4个一线城市中居于前列。
郭毅认为，在整体企稳的市场格局之下，区域板块之间可能会形成价格的分化，一些配套较好、产业布局好的区域，二手房价格会有所上涨，从而推动整体二手房价格存在上涨的机会。
冷会也表示，北京市存在由于基础设施改善、区域品质提升等因素，导致局部地区存在价格小幅上行的可能性。
从目前走访来看，北京大兴、顺义等郊区的房价呈现跌多涨少的态势，而城六区则是涨多跌少。以北京市大兴区黄村、观音寺等区域为例，不少二手房小区整体房价降幅达10%、甚至是20%，但东城、西城区的二手房小区，房价仍然比较坚挺，不少小区房价出现了一定的上涨。
这种结构性上涨还体现在更多方面。作为一名近期换房的刚改需求，方先生对楼市有着独特的观察。从去年至今，方先生在一家APP上关注了50套大两居和三居室，这些房子从户型到价格，基本都适合他换房置业的需求。令他感到意外的是，除了3套房被业主撤回销售申请之外，其余47套房子全部都陆续成交了。
对于房价走势，方先生直观地注意到，这47套房子一开始成交的是价位相对低一些的，随后是价位相对高一些的，但这些房子价格在挂牌期间并无太大变化，挂牌价往上报价的并不多。
植信投资首席经济学家兼研究院院长连平告诉中国新闻周刊，每个城市对外来人口的吸引力不一样，不同的城市，楼市会有着不同的供求关系。作为一线城市的北京，其外来人口较多，整体的购房需求仍然较大，这是北京等一线城市房价上涨的根本动力。
后市会不会大涨大跌？
郭毅表示，就后市而言，北京房价上涨的空间并不大，大概率将会以稳定为主。
冷会表示，北京市具有高置换、强管控、低杠杆的市场特征，即购房人群以置换为主、政策定力强反馈快、总体杠杆率较低，绝大多数购房者均为真实居住需求驱动，用好用足现有政策工具能够有效控制房价上涨，总之，北京市出现全局性、大幅度价格涨跌的可能性较低。
从目前来看，4月以来，北京楼市再次出现了一定的震荡。据北京链家研究院统计显示，截至目前，4月份成交规模预计有10%—20%的降幅。
上述我爱我家门店店长表示，3月份全店成交了10套，但4月份截至目前只成交了6套。从张明的交易情况来看，4月份他的成交量也比3月份少了一套房。
对此，冷会分析表示，主要原因是北京市疫情出现一定程度反复，房屋交易各环节均不同程度上受到疫情影响，整体交易节奏有所放缓，但预期相关需求可能会在疫后恢复释放，整体影响可控。
“在目前的态势下，政策也应该有所放松，尤其要针对刚需和改善性需求，应出台相应的政策”，赵秀池表示。
郭毅表示，从目前北京的调控政策来看，换房改善需求家庭其实面临着较大的购房困难，由于北京执行认房又认贷的政策，一部分改善换房家庭最高需承担80%的首付，这显然是一个较大的负担，也影响了更多自住需求的释放。
连平告诉中国新闻周刊，政策面可依照“改善购房者预期—释放合理购房需求—增加房企金融支持—增加土地有效供给”的方向和路径，精准施策。
为此，他建议，在需求端，切实因城施策，改善住房需求，提供稳定的信贷支持，满足首次购房家庭贷款需求；大力发展住房租赁市场，加大保障性租赁住房金融支持。在金融端，创造宽松的金融环境，缓解房企现金流和债务压力。
随着政策和市场的转变，投资投机性需求是否会入市？房价会不会快速上涨？
对此，连平认为，政策面必须在坚持“房住不炒”的基础上，突出“因城施策”，北京等一线城市，包括重点二线城市对于违规购房行为要保持高压监管政策。
赵秀池表示，北京楼市未来仍然会落实“房住不炒”的定位，目前市场上的投机炒作需求已较鲜见，未来投资性需求仍要谨慎。
（文中张明为化名）
