经济

租办公室送iPhone,写字楼都这么卷吗?

于盛梅  2024-01-30 16:48:23

租办公室,还能送iPhone手机?

 

在北京国贸工作的徐青,近期感觉上门推销办公室出租的人明显多了,而且降租幅度也着实不小。很多办公室月租直降2000元、3000元,一度降了接近20%。但最吸引她的还是宣传单上一行“签约成功就送iPhone手机”。

 

她不禁感叹,为了让客户签约,房东都这么拼了吗?

 

写字楼开“卷”的背后,则是空置率的提升。有数据显示,北上广深甲级写字楼的空置率都攀升到近三年新高。徐青也察觉到,她所在的写字楼有不少公司搬走了,上班高峰期乘电梯都不那么挤了。

北京建外SOHO某区域工作日下午5点半左右的开灯情况。图/受访者提供

 

写字楼租金为何下降?办公室出租不是好生意了吗?

 

降租凶猛

 

“办公租金腰斩送定制装修,企业降本增效换房正当时!”

 

最近,一张网传的北京金融街降租传单,“租金腰斩”四字刺激眼球。以卓著中心为例,从24元降到11元的每平方米价格(有效租金),堪称甩卖价。

图/受访者提供

 

中国新闻周刊联系到网传传单的发布方,相关中介经理表示:“的确是最低价格,但不能再低了。也是临近过年才有的低价,要找房的话还需尽快。”

 

要知道,北京金融街被称为中国金融管理的“大脑”,曾是北京市第一个大规模定向开发的金融产业功能区,该区域的甲级办公楼租金、出租率曾为北京最高。

 

作为一名资深写字楼选址经纪人,宋康(化名)对市场冷热变化感触颇深,他已经在北京金融街工作五年多,“2018年我刚来金融街做地产中介的时候,空置率在3%-5%,可以说是一房难求。”

 

对比如今写字楼市场的降价情况,宋康觉得冰火两重天,“虽然宣传单上说的是有效租金,但当下几乎可以算是我从业以来写字楼租金最为便宜的时段之一了。”

 

不止北京,一线城市写字楼租金下降已是不争事实。高力国际数据显示,2023年第四季度,上海、北京、深圳、广州等一线城市甲级写字楼租金均出现不同程度下降。

 

其中,北京甲级写字楼环比下降3.2%,上海甲级写字楼租金环比下降2.5%,广州甲级写字楼租金环比下降2%,深圳甲级写字楼租金降幅环比扩大至5%。

 

拉长时间维度与统计口径,据中指研究院数据,2023年第四季度全国15个重点城市主要商圈写字楼平均租金为4.70元/平方米/天,环比下跌0.34%,跌幅较2022年亦有所扩大,降至近5年的新低。

图/中指研究院

 

上海写字楼地产中介石晨(化名)告诉中国新闻周刊,去年4月,他协助一个客户以4.2元/平方米·天的成交价格签下了上海陆家嘴世界广场一套小型办公室。而12月再问价的时候,楼里的几个相似户型的业主表示3.35元/平方米·天即可,甚至还能再低一点。

 

深圳商业地产中介林意(化名)也对中国新闻周刊表示,虽说写字楼租赁市场没有淡旺季,但因为时下正是过年之前,部分业主心态会相对着急,也因此优惠条件会放得比较宽,产生租金“内卷”的现象。

 

在林意看来,相比于单一产权的大业主,愿意给出更大租金降幅的更多是小业主。空置意味着没有收入,物业费、管理费都不是小数目,如果当初置业有贷款的话那么压力甚至更大。另一方面也不用像大业主那样跟同类型租户解释价格,“很多标价都可以再谈。毕竟让渡租金价格给租客,总比空置要好。”

 

供需平衡

 

一向高大上的写字楼,租金为什么会降得如此厉害?

 

“价格始终是由供需决定的,”交流中多位受访对象对中国新闻周刊强调了这一点。

 

宋康对此深有体会,近年来北京写字楼越来越卷,后起之秀像雨后春笋,“无论是丽泽SOHO,亚奥板块,还是通州运河CBD,都吸引了很多企业迁入。”

 

这几年他见证了不少从核心区域搬到非核心区域的企业,“有些企业迁出是因为自持写字楼,有些则是为了寻求发展环境提升,但更多是为了降本增效。”

 

“新增供应为市场注入新活力,为客户带来更多选择,较高的项目品质及较低的定价对客户具有较高的吸引力,”高力国际深圳研究部负责人亢亚娟对中国新闻周刊表示,老旧项目则因楼龄的客观因素,硬件设施相对落后,因此承受更大的竞争压力。

 

这让宋康想起他印象深刻的一次带看,某大型机构从金融街迁入北京丽泽,根本原因正在于“整合需求”。相比之下,丽泽SOHO面积更大、更具科技感;而金融街的可选地段并没有可以满足进阶需求的使用面积。

 

不只是北京,一线城市的写字楼新供应,均持续处于高位。据高力国际提供给中国新闻周刊的数据,2023年北京、上海、广州、深圳甲级写字楼年度新增供应量分别为64万平方米、111万平方米、40万平方米、82.7万平方米。

 

一边是供应端加速放量,一边需求端却在缓慢提振。

 

安邦智库(ANBOUND)研究员夏日指出,企业预期和扩张意愿、租赁策略和头部大厂退租,是影响整个需求端的核心因素。

 

亢亚娟进一步表示,对当下的企业而言,通过置换办公室而实现降本增效成为租赁决策首要目的,搬迁是主流成交类型。通过搬迁在降低租赁成本的同时,实现办公品质提升、空间扩大等改善十分普遍。

 

一个典型现象是,随着互联网大厂们降本增效,曾经热门区域的写字楼租金受到很大影响。

 

以北京为例,2022至2023年,字节跳动、微软、爱奇艺均不同程度退租了在北京中关村的写字楼,仅字节跳动一家就退租超10万平方米面积,美团也从望京地区提前退租了3万平方米。

 

与之呼应,戴德梁行数据显示,截至2023年四季度末,北京全市甲级写字楼租金跌幅最大的是中关村和望京酒仙桥商圈,租金分别同比下跌8.3%和7.7%。

 

供需变化之下,一线城市甲级写字楼的空置率也持续攀升。

 

据高力国际数据,截至2023年第四季度,北京市甲级写字楼年末空置率达到19.8%,上海市甲级写字楼空置率攀升至20.1%,广州市甲级写字楼空置率为16.2%,深圳市甲级写字楼空置率高至26.2%,都攀升到了近3年来的高位。

 

“卷”起来,谁受益?

 

租金降低、空置走高,面对越来越难的生存环境,写字楼房东们坐不住了,开始“修炼内功”。

 

在宋康看来,对于大型写字楼而言,难点不在于降租,而在于更“体面”地降租。这时,大中型企业会谈一些“权益置换”。

 

比如冠名权。宋康表示,一般情况下大厦的冠名权不会轻易给出,但2023年有一家企业只租了朝阳区某大厦的其中四层,就谈下了1个外墙LOGO位的冠名,“这种情况之前是非常少见的。”

 

另外还有附加设施,比如大型企业会想要打造自己的员工食堂。这样定制化的需求,在装修规划上费力不少。但为了能吸引合适客户,现在也变成了“都可以谈”;不少房东还会赠送停车位权益,支持健身房生态搭配定制。

 

不明码标价的权益,属于“隐形”降租,以“买赠”的形式提升了写字楼的性价比与租赁体验。

 

当然,对于小业主来说,降租路子更野。

 

硬件方面,免费赠送定制装修,主打“零成本”焕新职场空间,主打省心省钱;还有变相退返的“租金补贴”,幅度可以达到一月租金的30%-60%;怕办公室搬家麻烦,还可以免费赠送搬家,做一站式服务。

图/受访者提供

 

岁末年初,免租期也成为房东们吸引租客的“杀手锏”。林意打趣,有不少业主之前都不知道免租期的意思,需要做解释“就是装修配置期不收租金的意思”。而当下的免租期可以谈到1个月,签约年限长的话甚至可以达到3-6个月。

 

签约送手机的营销噱头,更让租售信息出圈。宣传单清晰明了:活动期内“成交300㎡以上即送iPhone/华为手机”,也可以兑现。

图/受访者提供

 

各种花式降租之下,宋康感叹,写字楼市场真的从卖方市场走向了买方市场,也有部分乙级办公楼租户搬迁升级至甲级办公楼,金融街也迎来不少新面孔,“热点区域闲不下,总有新机构会搬进来”。

 

成交量也开始活跃。石晨表示,以上海写字楼市场来看,自己最近三个月的成交量,占了过去一年成交的近一半份额,“最近客户3天左右就做决策了,尤其是小面积的办公室出得非常快。”

 

以北京为例,高力国际数据显示,2023年的北京办公楼市场新增需求持续恢复,在第四季度,北京办公楼市场各资产类别净吸纳量均恢复到正值。

 

“话说回来,其实相比于其他一线城市,北京的抗跌力还是很强,”宋康补充,金融街作为北京“最贵”之一,部分的低价其实不算很普遍现象。而且区域之间也呈现冷热不同的情况,尤其像英蓝大厦等老牌甲级写字楼的租金虽有降低但也很坚挺。

 

写字楼租金下行的另一面,其实已经有人开始“抄底”了。

 

以北京为例,戴德梁行数据显示,北京全年共录得大宗交易成交576亿元,同比上升89.1%;2023年,自用型买家成交额占总成交额比达49%,其中9成标的为写字楼物业。

 

参考资料:

 

2023中国写字楼租金指数研究报告,2024年1月24日,中指研究院