经济

2023年,楼市会见底吗?

刘德炳  2023-01-03 15:22:16

一叶落而知秋。

 

近日,深圳的一名网友在微博发帖称,由于他在深圳贷款购买的房屋价格出现下降,银行致电要他补交50万元的本金,引发热议。

 

房价下降要补交本金,这在以往较为少见。那么,房价究竟下降到多大程度,竟会被要求补交本金?这背后,又传递了什么信号?

 

房价下跌导致资产缩水

 

上述深圳博主称,刚接到贷款银行的信贷经理电话时,他当场表示头一次听说这种事,也是一头雾水。但是信贷经理告诉他,以前房价普涨,没人注意到这个,实际上银行贷款合同里是有这个条款的,房价评估价下降时需要补交本金。

 

这条微博迅速引发大量讨论,有人担心,有人质疑。

 

见此,上述深圳博主再次跟发了一条微博,还在评论区互动时再次表示确有其事,他所购买的楼盘最近房价大跌,楼下业主甚至打6折卖房,导致评估价下跌,他需要补交50万元本金。

 

在这两条微博下面,网友们纷纷跟帖称,深圳诺德假日花园、云深处、海上世界等多个项目都在降价。

 

以深圳为代表的四个一线城市是中国楼市的风向标,也是最坚挺的房地产市场之一,然而,近段时间以来,深圳楼市也扛不住了。

 

国家统计局日前公布,2022年11月份,深圳市新建商品住宅销售价格环比下降0.5%,同比停涨。与此同时,深圳的二手房下滑得更严重,二手住宅环比下降0.3%,同比下降3.6%。

 

在深圳楼市的历史上,这样的降幅并不多见,同比大降3.6%,创出至少三年来最大降幅。

 

而且,这是深圳楼市的整体降幅,对于具体的楼盘而言,部分区域、部分楼盘的降幅往往更大。

 

以此前的网红盘诺德假日花园为例,2020年前后该小区二手房的售价一度高达17万元/平方米,但目前该小区挂牌的二手房房价已降至每平方米10万元出头,部分房源降幅接近30%—40%。

 

在一家二手房交易平台上,诺德假日花园一套49.13平方米的房源直接以“业主降价200万出售”为噱头,对外展示销售。

 

该房源中介顾问章晓刚告诉中国新闻周刊,这套房子目前的挂牌价是520万元,要是在一年多以前,其价格在700万元—800万元,业主由于着急换房,降价200万元出售。

 

2022年底,深圳的一手房和二手房的销售压力都在增大。深圳市中介机构统计数据显示,11月份,深圳在售二手房超过4.1万套,相比9月份的3.8万套,房源数增长8%。

 

 

统计数据还显示,在2022年11月份时,深圳一手住宅预售量突破万套,达到13041套,新增预售面积117.1万平方米,远超10月的5.9万平方米。由于供应量大增,该月深圳新房市场去化周期涨至13个月,进入高点。

 

中国人民大学国发院城市与房地产研究中心主任况伟大告诉中国新闻周刊,深圳楼市近期出现一定的下降,这是正常的市场波动,不存在房价只能涨不能跌的房地产市场。

 

一家金融机构从业人士向中国新闻周刊表示,银行是否有权要求业主补交“本金”,关键要要看当初合同具体条款。“由于房价下跌,导致作为抵押的房屋市场估值下跌,一旦估值下跌到一定程度,触发合同条款,银行可能要求业主补交本金,以维护银行资产安全。”

 

上千条政策驰援楼市

 

2022年,中国楼市经历了一波剧烈的下跌。

 

国家统计局数据显示,2022年1—11月份,商品房销售面积121250万平方米,同比下降23.3%;商品房销售额118648亿元,下降26.6%。

 

2020年商品房销售额173612.66亿元,2021年商品房销售额181929.95亿元。按照当前市场交易状况,预计2022年商品房销售额将大幅低于2021年,也大概率远低于疫情暴发之初的2020年。


 

此外,1—11月份,全国房地产开发投资123863亿元,同比下降9.8%。房屋新开工面积111632万平方米,下降38.9%;其中,住宅新开工面积81734万平方米,下降39.5%。

 

与此同时,2022年,房地产政策进入全面宽松周期。中指研究院常务副院长黄瑜告诉中国新闻周刊,在“房住不炒”总基调指导下,监管部门多次出台利好政策,从支持需求端到支持企业端,政策力度不断加大。

 

黄瑜表示,2022年有超300省市(县)出台政策上千条,达到近年峰值,政策力度进一步加强,对需求端政策的优化频发,多地房贷利率达历史低位。进入年底,多项重磅政策落地,“金融16条”允许房企债务展期并加大对房企融资支持力度,“第二支箭”“第三支箭”接连落地,政策整体呈现出落地快、范围广、规模大的特点。

 

况伟大表示,整体来看,今年以来,楼市利好政策不断,不过当前,全国楼市仍未恢复。

 

从年底的走势来看,市场仍然在进一步的寻底之中。

 

在本轮楼市调整中,二三四线城市的房地产首先经历了市场的洗礼,量价大跌,但北上广深楼市长时间岿然不动。中指研究院监测显示,2022年各线城市住房成交规模同比均下降,其中一线城市降幅最小,二线城市同比降幅最大,重庆、武汉等大体量城市市场尤为低迷。土地市场也是如此,一线城市表现相对较好,三四线城市成交规模和楼面价降幅均较大。

 

不过,近段时间,除了深圳房价环比降幅较大之外,广州、上海也陆续呈现房价下降的趋势,北京也首次出现了下滑势头。

 

2022年11月份,北京二手住宅价格环比下降0.2%,而在2022年10月,北京二手住宅价格环比上涨0.1%。

 

整体看,2022年11月份,一线城市一手住宅和二手住宅价格环比分别下降0.2%和0.4%,降幅比上月均扩大0.1个百分点。

 

对此,贝壳研究院首席市场分析师许小乐向中国新闻周刊表示,尽管房地产调控政策的底部早就出现,但市场的底迟迟没能出现。

 

中国社科院财经战略研究院住房大数据项目组组长邹琳华告诉中国新闻周刊,从市场运行情况来看,楼市的需求、购房者的收入和信心都没有恢复,楼市自然受到抑制。

 

光大银行金融市场部宏观研究员周茂华告诉中国新闻周刊,今年国内经济遭遇内外因素冲击,宏观经济波动超出预期;同时,国内稳楼市政策措施效果释放存在一定滞后,楼市情绪恢复需要一个过程。

 

2023年楼市会见底吗?

 

这个过程究竟还要多久?这无疑是当前楼市各方都在关注的焦点。

 

在被银行催着补交本金的时候,上述的深圳博主发帖感慨:比起补交50万元更难受的是,由于房价大跌,他的房子更难卖了。

 

目前来看,购房者对于后市的预期并不乐观。日前,央行公布的《2022年第四季度城镇储户问卷调查报告》显示,未来三个月,16%的居民打算购房,这一比例大幅低于三季度的17.1%,并创下了近6年来的新低。

 

对下季房价,14.0%的居民预期“上涨”,低于三季度调查的14.8%;53.7%的居民预期“基本不变”,低于三季度的56.6%;18.5%的居民预期“下降”,高于上季度的16.3%,预期“下降”的在增多。

 

报告还显示,61.8%的居民倾向于“更多储蓄”,比上季增加3.7个百分点;15.5%的居民倾向于“更多投资”,比上季减少3.7个百分点。

 

对于后市,周茂华预计,明年楼市有望逐步企稳回暖,主要是国内不断优化防疫措施,加之一揽子经济政策措落地见效,经济活动恢复,就业改善,市场信心恢复,以及居民购房综合成本降至历史低位等,房地产有望企稳回暖。

 

况伟大表示,目前支持刚需以及房地产企业的政策已经非常宽松,预计明年房地产市场会触底反弹,实现恢复性增长。

 

另外,对于楼市企稳的时机,多家机构的判断又有所区别。

 

许小乐认为,当前,抑制市场的压力正在减轻,房地产市场走向复苏的态势进一步明朗,市场的底部已经相对确定,最快在2023年春天,市场将迎来稳步的复苏。

 

黄瑜表示,短期来看,宏观经济恢复较为缓慢,购房者收入预期、置业信心修复仍需时间,预计销售市场最快或在二季度企稳。2023年,全国房地产市场趋势或将是,“销售量价趋稳,新开工面积调整态势难改,投资或继续下行”。

 

邹琳华认为,对于当前的楼市而言,关键在于提升购房者信心。

 

日前,中央有关方面明确表态,房地产业定位为“支柱产业”。

 

2022年12月份以来,佛山、重庆、武汉等多地,相继在供给端与需求端优化房地产调控政策,一些抑制住房消费需求释放的限制性举措被取消。

 

黄瑜表示,房地产的稳定对2023年宏观经济的稳定恢复至关重要,在支柱产业定位之下,预计未来房地产供需两端政策的优化和完善也将更直接和迅速,力度有望进一步加大。

 

许小乐认为,支柱产业的定位是经历了多年调控之后得出的客观定性,后市在预期和需求端方面,要着力改善预期,扩大有效需求,在住房消费等领域还存在一些妨碍消费需求释放的限制性政策,这些消费潜力需要予以释放。

 

他进一步表示,不过,取消行政性干预,意在恢复市场的调节机制,并不是鼓励进一步加杠杆炒房。在“房住不炒”的政策框架下,市场会向中枢水平靠拢,难以出现报复式大涨。

 

况伟大认为,明年楼市政策还需在坚持“房住不炒”基调下进行微调,政策幅度和力度有所调整,但不会也不能改变“房住不炒”定位。