土拍市场，突然回暖。
不少城市的土拍市场，开始创造新纪录。比如今年3月28日，杭州土地市场迎来历史性时刻——西湖区蒋村文新单元地块经过102轮竞价后成交，土地成交价折合楼面价为8.8万元/平方米，溢价率115.39%。
而就在3天前的3月25日，滨江区西兴单元一宗住宅用地楼面价刚刚一举突破“7.7万元/平方米”的大关。
到了4月初，杭州又成交8宗住宅用地，其中6宗溢价成交，4宗溢价率超50%。
不仅杭州，最近多个一、二线城市的土拍市场持续升温，据中国新闻周刊不完全统计，今年3月份，北京、杭州、成都等多城，最高楼面价被刷新。而最近一个多月，上海、苏州、天津、重庆、宁波、长沙等城市也不断拍出高溢价住宅用地，土拍溢价率已连续3个月上涨。
在市场沉寂许久之后，此轮土拍火热，释放出哪些信号？
图片由豆包AI生成 提示词：土拍市场
多地土拍回暖
此轮土拍行情火热的城市，主要集中在一线城市和热点二线城市。从2025年初，土拍市场已经出现回暖的苗头。
今年1月16日，深圳2025年第一块住宅用地迎来出让，该地块起始价为17.99亿元，竞拍按照“价高者得”规则。最终，该地块在经过246轮的举牌竞价后，被中海地产以30.65亿元斩获，溢价率高达70.4%。
其他一线城市也出现类似情况。比如在北京，今年3月18日，经过10个买家（含联合体）274轮举牌之后，中海地产以75.02亿元的总价，摘得海淀树村35-1地块，溢价率达27.93%。该地块位于上地街道，折合楼面价10.23万元/平方米，成为北京首个楼面价超过10万元/平方米的住宅地块。
二线城市也是如此，除了杭州，最近成都的土拍市场也备受关注。
3月27日，成都土拍市场以106%的溢价率，成交了位于金融城三期的一宗住宅用地。该地块起拍楼面价为20000元/平方米。经过213轮竞拍，最终被建发旗下成都兆欣麟房地产开发有限公司以楼面价41200元/平方米竞得，成交总价约33.47亿元。
值得一提的是，该地块起拍楼面价就已创下成都住宅用地的最高纪录。而该次土拍之前的半个月，在成都，招商蛇口刚以楼面价31700元/平方米斩获大源64亩住宅用地。
事实上，最近一个多月，上海、苏州、重庆、宁波、长沙、沈阳、天津等多个热点城市的土拍市场，均有高溢价宅地成交，溢价率均超10%，部分城市当月土拍平均溢价率接近40%。
在上海易居房地产研究院副院长严跃进看来，此轮土拍行情，是市场信心恢复的重要表现。在他看来，市场行情向好已从房屋交易环节延伸到土地交易市场，止跌回稳态势明显。他说：“这些热点城市已成为房企土地投资的热点和焦点。”
高溢价背后
值得关注的是，此轮拍出高溢价的地块，大多数都位于城市的核心区。在不少业内人士看来，这批住宅用地，堪称“压箱底”的优质地块。
以北京3月18日成交的楼面价超10万元/平方米的住宅用地为例，其北侧紧邻华联商场，生活配套完善；西、南双侧有公园环绕。同时，该地块临近上地信息产业基地，有联想、百度、腾讯、新浪、网易等众多知名互联网企业入驻。
此外，该地块东边是北京体育大学，再往南则是北京大学和清华大学等文教重地，周边有上地实验小学、101学校（上地分校）等名校，学区属性极强。该地块不论产业、学区还是地铁，都称得上海淀北区域的黄金地块。
而杭州3月28日成交的楼面价达到8.8万元/平方米的地块，同样地理位置优越，其临近西溪湿地，南侧为西湖区文体中心，1公里范围内有龙湖西溪天街、西溪银泰城等商业综合体。
“此轮最高楼面价的出现，与城市核心区域供地有一定关联。即使在几年前楼市较火热的时期，大城市核心城区的地块也非常罕见。比如广州天河金融城、深圳南山深圳湾、上海静安区、北京海淀区、天津和平区、杭州钱塘江区等，这些区域已有多年不供地，近期则有地块放出。此轮地方政府推出了不少优质地块，有助于提升市场信心。”广东城规院住房政策研究中心主任李宇嘉分析。在他看来，近期地方政府供地已逐渐从外围为主，转向中心区为主。
在严跃进看来，大城市的核心地块，一直以来都是稀缺产品，从此轮土地拍卖行情的溢价率观察，目前大城市核心地块依然非常受市场认可，可能成为此轮楼市最先开始复苏的区域。
除了提供优质地块，在不少业内人士看来，此前对于土拍溢价的“松绑”政策，也给予了市场信心。
比如，2024年5月底，上海出台“沪九条”楼市新政，提出要着力提升土地资源配置效率，实现高质量精准供地。到2024年7月，作为“沪九条”出台后的首次土拍，土拍不再实行限价竞价政策，溢价率10%上限原则取消，土地市场恢复了“价高者得”的规则。此后，多个城市的楼市政策，逐步解除了对土拍溢价率的限制。
优质产品“跑步进场”？
除了地块位置较为核心，此轮供应的地块，优质住宅用地的占比较高。比如，南京、杭州、重庆、福州等城市，近期供应的住宅用地平均容积率均在2.0以下。
以成交价达8.8万元/平方米的杭州西湖区蒋村文新单元地块为例，其容积率仅1.1，有望打造纯叠墅类改善产品。此前，其所处的蒋村板块，已多年没有低密项目入市。
克而瑞数据显示，今年3月份，其重点监测的城市土拍平均溢价率为17.1%，较上月提升了约6个百分点，环比已连续3个月上涨。
在李宇嘉看来，2016—2021年的楼市，曾经进入高周转时期，这段时期的房子，金融和资产属性突出。2023年国家做出的住房供求关系发生重大变化的判断，是一个转折点，意味着由城镇化、市场化等驱动的购房行为一去不复返，“涨价预期”驱动的无差异式购房一去不复返，也意味着房子从“资产溢价”的神坛上走下来，回归到大宗消费品。他说，当房子成为消费品，居民会越来越关注其居住属性。
事实上，今年3月31日，住房城乡建设部发布《住宅项目规范》这一国家标准，该规范明确住宅层高不低于3米，4层及以上住宅设置电梯；提高墙体和楼板隔声性能标准的同时，还提高了户门、卫生间门的通行净宽。在不少行业人士看来，这一规范，全面提升了国内优质住宅的标准。
据了解，目前已有12个省市明确表态，将“安全、舒适、绿色、智能”作为建设标准，打造“好房子”。另外，很多城市出台新规，支持建造新一代住宅，并在公摊计算、计容方面提供支持。
在严跃进看来，此类好地块适合建设高品质项目，这一趋势将推动房企不断增强对这类地块的投资开发，有助于“好房子”“优质住宅”产品的推出，更好满足高品质的居住需求。
作者：赵越
编辑：孙晓波
