集体建设用地建租赁房的北京样本

封面故事 周群峰
在这一轮土地改革中 京沪充当了“先行者”角色

“厉害了,我的村集体!”


近日,随着“农村集体建设用地可建租赁房”新闻的持续热传,这句话成了很多城中村人的口头语。


8月28日,国土部、住建部联合印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。方案称,根据地方自愿原则,确定第一批在北京、上海、沈阳等13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。


集体用地建租赁房并不是新鲜事。在数年前,北京与上海就已有试点,且均有具体项目建成并入住。


从2011年起,北京开始在五个地块开展相关试点工作。分别为:朝阳区平房乡、昌平区北七家及海淀区唐家岭项目、温泉镇351地块、西北旺镇021地块;共可供应租赁住房1.28万套,面向周边产业园区职工、外来务工人员出租,或者由区政府按市场价格,整体趸租作为公租房,面向城镇中低收入家庭出租,扩大保障性住房筹集渠道。


从1月下旬以来,唐家岭项目、温泉镇351和平房乡三个试点项目,陆续开展入住工作。截至目前,共完成入住4000余户。


多位受访者表示,在这一轮土地改革中,京沪充当了“先行者”角色。两市率先试水在集体土地上建租赁房,旨在为构建多层次住房供应体系探路。这次扩展到13个城市,是对京沪试点成果的推广。


“不一样”的租赁房


海淀区西北旺镇唐家岭,这个位于北京市区西北五环外的偏僻村子,一度以“蚁族”的集聚地闻名京城。如今,因在集体建设用地上建起租赁房,再次成为关注热点。


经过整改,如今,这里已难觅昔日的熙熙攘攘、商贩云集的喧嚣景象。取而代之的是一栋栋拔地而起的新楼盘。位于唐家岭新城T08地块的小区,看上去与其他居民楼没多大区别。但因其是北京市利用集体建设用地建设租赁住房的第一批试点项目,备受瞩目。


9月8日下午,该小区6号楼2单元103室,57岁的王海华悠闲地在家中待着。


这个不足40平方米的房子是零居室、开间结构。室内整洁明亮,卫生间厨房等基础设施也一应俱全。


王海华称,由于他独自居住,根据规定,可承租50平方米以下的公租房。


该小区租金标准为35元/平方米·月(多位租户称附近小区月租均价在50元/平方米以上),一些符合条件的困难群众还可以申请领取租金补贴。


由于是低保户,王海华每个月可领取95%的租金补贴。


“相当于,我每月只花几十元就可入住。物业费也是免交。我只承担水电费、取暖费等。”


该公租房入住工作已经开展三个多月。


请输摄影/本刊记者 董洁旭


唐家岭项目内的居民 唐家岭项目不但是北京第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目,也是北京市首个签约入驻的集体建设用地建设租赁住房项目,截至9月11日,2176套租赁住房已入住870余套。


3月28日,唐家岭地块租赁住房项目启动意向登记工作,面向保障家庭公开摇号配租。5月24日,经过前期登记、资格审查、公开摇号等准备工作,该项目正式面向海淀区保障房家庭开展现场选房、签约工作。此后,针对其他家庭的入住工作也陆续开始。


多位受访者称,该小区租期三年,到期后审核不通过的租户,将不再享受入住条件。


据了解,唐家岭项目可提供租赁住房2176套,此次开展选房入住工作的是已竣工的927套房源。截至9月11日,已入住870余套。


该项目按照政府统一趸租、确保不改变租赁性质的原则,由海淀区住房保障事务中心(隶属于海淀区房管局,下称“海淀区住保中心”)整体趸租,租期十年,统一进行出租、运营和管理。为保障农民利益,租赁住房由政府按市场价格趸租过来,再向保障房家庭按公租房价格出租,差价由政府补贴。


海淀区房管局住保科一位工作人员告诉《中国新闻周刊》,唐家岭项目不但是北京市第一批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目,也是北京市首个签约入住的集体建设用地建设租赁住房项目。


“该项目包括唐家岭村租赁住房项目和土井村租赁住房项目2个子项目,占地总面积约5.8公顷,建筑面积约10万平方米,土地权属清晰,城市规划为集体产业用地。”海淀区房管局住保科这位工作人员说。


海淀区温泉镇351地块,是北京市集体土地建租赁住房中,已经入住的3个试点项目之一。2017年1月开始配租入住。


该项目是北京市第二批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目,位于温泉镇东埠头村,项目东临向山路、北邻东埠头村路、南邻温泉水岸家园公租房项目,总占地面积约5.9公顷,总建设面积约18.5万平方米,可提供2700余套公租房(零居室1900余套、一居室370余套、两居室440余套),用地和建设主体是北京市海淀区温泉镇东埠头村经济合作社。


该项目由北京创客小镇科技有限公司(性质为温泉镇集体经济控股的企业)负责运营管理。


温泉镇351地块,为何由一个企业负责运营管理?


创客小镇首席联络官尹路明告诉《中国新闻周刊》,2015年,海淀区和温泉镇政府发挥351地块的区位优势,以该项目为载体,开展创客人才公租房试点,把该地块的公租房转变为创客人才公租房进行运营管理,同时,计划引进“外脑”开展运营。该公司成为该地块引进外脑的一部分。


尹路明称,该地块的公寓部分由海淀区住保中心整体趸租,商业配套部分由创客小镇公司趸租运营。委托创客小镇公司负责整个园区的运营管理,并将其创建为一个大众创业万众创新的双创园区。


尹路明介绍说,创客小镇主要分为公寓部分和商业部分,整个园区建筑面积19万平方米。创客小镇公寓现在共有公寓2772套,目前,1100余套已办理签约入住。在创客小镇公寓样板间,家具电器设施齐全,同时还设置了开放式工作台,都属于精装的拎包入住的公寓。面积分为64平方米(两居室)、 54平方米(一居室)、37 平方米(开间)三类。租金为58.27元/平方米·月。


该租金如此细化,是怎么制定出的?


尹路明称,2015年,经第三方机构评估,参考周边相似项目的市场租金价格后,确定了这个租金。


针对创客人才公租房试点项目,海淀区还专门出台了相关管理办法,给出了进驻“创客小镇”的条件:申请人户籍不限,须为年满18岁、在本市无房的创业人员,其所在的创业企业须在海淀区办理工商注册和税务登记,且创立不满5年,创业计划应符合海淀区产业发展方向,包含电子信息技术、生物与新医药技术、航空航天技术等十个高新技术产业;以及经过认定的海聚、高聚等高端人才。


尹路明称,符合上述条件的企业,可通过APP向北京创客小镇公司提交执照和BP(商业计划书),合格后,该公司员工可以享受该公寓入住优惠。


尹路明称,“筛BP”后创客们还将面临路演“面试”,评委团打分超过80分的项目才能最终入驻。


位于北京市海淀区温泉镇东埠头村的创客小镇,是北京市第二批利用集体建设用地建设租赁住房的试点项目之一。摄影/本刊记者 董洁旭


尹路明称,该公寓最大的特点是享受海淀区财政50%的租金补贴。“以54平方米的一居室公寓举例,补贴前租客每月为3146.58元/月,补贴后为1573.29元/月。”


该中心已与项目建设主体签订租赁合同整体趸租,作为海淀区创客人才公租房试点项目。海淀区为符合条件的创客提供50%租金补贴,解决团队初创需求,培养和聚集优秀企业和人才,促进北部地区职住平衡。


尹路明称,租金补贴的发放形式为,海淀区当月先收租金,次月把补贴发放给租户。


“这个钱是直接补给入住的创客,不经过我们创客小镇。对租客而言,又快捷又安全。质优价廉的创客小镇的租金优势,大幅度降低了小微企业员工在北京的租住成本,成为小镇最具吸引力的核心优势之一。”


北京创客小镇科技公司首席市场官刁建明说,目前“创客小镇”与近百家科技服务类企业、数十家创业投资机构签订了战略合作协议,并与数十个孵化器以及清华X-Lab等多家科研机构建立了合作机制,这些机构将为今后入驻小镇的创业团队提供全方位的深度服务。


“把中关村创客小镇打造成与中关村创业大街、中关村智造大街鼎足而立的创新创业策源地,是我们的目标。”刁建明说。


除了上述两个项目,朝阳区平房乡项目也已开始入住。


该项目位于机场第二高速北侧,紧邻东五环,具体名称为东坝中路40号院,所建小区叫泓鑫家园,是2012年经北京市政府批准为第二批利用集体土地建设租赁住房的试点项目,并报国土部备案。


泓鑫家园的开发商是北京市泓科鑫宇房地产投资有限公司,该公司副总经理贺建锋告诉《中国新闻周刊》,目前已建成26万平方米,共3204套,有0居、1居、2居,户型面积从35~65平方米。项目租金价格为45元/月·平方米,目前已入住1900户,按照房管部门的计划,今年年底前入住完毕。


平房乡项目租赁对象是无房家庭,他们经过申报、公示、摇号、选房等严格的申请程序。符合条件的租户也可申请政府补贴。一位租户称,据其了解,平房乡公租房补贴比例分为四档,最高补贴比例可达90%。


据了解,今年年内,北京市集体建设用地建设租赁住房项目将陆续完成选房入住工作。


入住这类租赁房,能否获得教育等配套服务?


近日,北京市住建委、市发改委等部门联合发布《关于加快发展和规范管理本市住房租赁市场的通知》征求意见稿。


意见稿提到,如符合条件的京籍无房家庭租房,其子女可以享受在租房所在区接受义务教育;非京籍家庭,可根据住房租赁监管平台登记备案的信息、北京关于非京籍人员子女接受义务教育具体规定,办理适龄子女在出租住房所在区接受义务教育的手续等等。而合法合规的租住集体建设用地租赁房的家庭,也是在这个赋权的覆盖范围内的。如果符合条件,一样可以享受到这些社会公共服务。


资金哪里来,农民哪里去?


从北京市已经开展的几个项目看,资金是一个绕不开的棘手问题。


北京市泓科鑫宇房地产投资有限公司副总经理贺建锋告诉《中国新闻周刊》,该公司是朝阳区政府及平房乡政府授权成立的乡属开发公司。


贺建锋称,该公租房项目投资11亿,资金来源是,朝阳区房管局预付3年租金约 2 亿元,剩余的资金,由乡级统筹解决。


贺建锋称,现在全国很多城市开始尝试合作模式等,但是六七年前,平房乡这个项目刚成立时,没有先例参考。“同时,一些社会性质的房企会计算利润,他们砸这么多钱,去建一个资金回笼慢的公租房项目,也不太情愿。此外,由于是集体土地,无法抵押,银行介入不了,所以融资难度非常大。”


面对一系列困难,为防止出现半拉子工程,当时北京市和朝阳区统筹安排,努力保证试点项目顺利做成。这种背景下,2011年,朝阳区和平房乡授权,成立了北京市泓科鑫宇房地产投资有限公司。


“我们泓科鑫宇公司就是专门针对平房乡的公租房项目而成立的。公司的使命就是确保工程顺利开工,按期交用并配合区房管部门做好后期管理工作。”


平房乡也意识到资金上的压力。因地处北京规划的绿化隔离带,平房乡的土地很多都是拆迁腾退后做绿化用途,征地款项有限。


朝阳区平房乡项目位于北京东五环边上,规划中的地铁 3 号线还设有东坝站。“这些地区的地块太好了,但还缺乏资金方面长效的支持。”


北京市朝阳区平房乡项目泓鑫家园投资11亿人民币,预计回笼资金需要15至20年。图/受访者提供


根据此前规划,平房乡项目将提供 9000 套公租房。不过贺建锋透露,该规划已有所调整。


关于该项目结束后,公司的下一步计划,贺建锋称,现在还没有具体打算,今后是否还做类似项目,也正在研究规划之中。


贺建锋认为,平房乡项目的顺利开展,最关键的一点是,对集体土地建设公租房相关政策进行梳理、研究,成功解决了资金问题。另外,建设和分配分离确保住房困难家庭入住,使试点项目圆满成功。


唐家岭地区项目的使用资金,主要来源于唐家岭村、土井村自筹资金以及海淀区预付的三年趸租租金。温泉351地块项目的使用资金主要来源有两个:一是海淀区预付的三年趸租租金;二是东埠头村经济合作社通过贷款获得的自筹资金。

从北京目前试点的几个集体土地建公租房项目分析,乡镇级或村级集体经济组织自筹是主要来源。


财新网以唐家岭项目为例报道称,唐家岭村和土井村分别投资约 14 亿元、6 亿元左右建设了 19.4 万平方米、6.8 万平方米的唐家岭产业园,其中公租房项目建筑面积分别为 7.4 万平方米、3.4 万平方米。绝大部分建设资金来源于此前的征地款。


“自筹资金建公租房,要是没有点钱,真悬。”唐家岭村党支部书记颜国强曾对财新记者表示。唐家岭因为靠近航天城、中关村软件园的地理优势,获得了较多征地款。如果换了其他地区做类似项目,资金可能成为一个大问题。


在村里集体经营性建设用地上建造公租房后,失去了土地的村民何去何从?


贺建锋称,平房乡的项目,为集体土地上预留的建设用地,原来没有收入,为了盘活此地块增加收入建设了公租房。


目前,唐家岭地区村民全部转为居民,村集体经济组织也分别转制为股份经济合作社。


而从海淀区的试点项目看,村民完成了向“股民”的转变,也不再“吃瓦片”。 所谓“吃瓦片”,是指在北京的城乡结合区域,老百姓通过出租房屋赚取租金维持生计的一种经济方式。由于这类出租房多为老百姓在自家院子里增盖的一些瓦片房,所以俗称“吃瓦片”。


“吃瓦片”的性质是农民自建房屋无序出租,也存在很大的安全、消防等隐患。


现在,随着北京集体建设土地建设租赁房政策的出台,相关试点的农村逐渐结束了“吃瓦片”的日子,成为合法租赁。


创客小镇首席联络官尹路明告诉《中国新闻周刊》,在经济方面,农民的利益由海淀区以趸租形式得到了保障。过去,对这部分地区的农民而言,可能会把各自房屋出租给各种租客,还是没有脱离开低端“瓦片经济”。现在,在农村集体土地建公租房,脱离了原来的模式。同时,创客小镇变成了科创服务的社区,解决了农村集体经济的保值增值问题。


提及村里集体经营性建设用地用于建造公租房,唐家岭村村民翟银波说:“去年年底,村里给我发了1万多元。”


从2016年开始,唐家岭村开始实行农村集体改制,唐家岭村民委员会改制为西北旺镇唐家岭村股份经济合作社,村民根据拥有的土地分配股份额,以股份的形式参与集体土地的管理。


唐家岭经济合作社经理李征接受《时代周报》采访时曾表示:“改制后农民没有土地,没有经济收入,只能租赁土地。我们的公租房趸租给房管局后,收取的租金全部转化为村民股份。”


上述报道还称,唐家岭村实行改制后,除来自宅基地的收入,村民的收益形式基本是通过每年的年终“分红”,即根据所占股份额分配收益。“村民变股民。”李征笑说。改制前,村民整体每年年终收益为5000~6000元,改制后,每个村民年终收益可达1.2万~1.3万元。


除此之外,由于政府承租了翟银波家的回迁房作为公租房,翟银波一家每月还有两万元左右的收入。


严打转租


海淀区唐家岭地区和温泉351地块两个集体建设用地建设租赁住房项目的土地来源,都为村里的集体建设用地,不征地,采用占地方式办理用地手续,土地的集体土地所有权不变,归属于集体经济组织。


农民通过土地入股方式,获得后期租房收益。项目建成后,其集体土地所有权、集体土地使用权和房屋所有权仍归经济合作社。


集体土地使用权证和房屋所有权证均只核发项目整体产权证,不予分割办理单元产权证,并注明:租赁住房,只作为短期出租使用,不得出售、转让和抵押,不得转租,不得改变租赁用途。

 

虽然有严格的程序,但是现实中,却难免出现有人想钻空子,企图将保障房作为商品进行转租等情况,扰乱了市场秩序。


唐家岭新城多位租户告诉《中国新闻周刊》。5月底6月初的时候,一些中介的代理过来挨家挨户问,他们是否有意向转租。“现在政府严查他们,都不敢了。”


唐家岭租赁住房项目入住不久,经海淀区房管部门后续跟踪发现,竟有个别不法中介机构发布违规信息,代理出租唐家岭集体土地公租房。


6月5日,北京市住建委向媒体通报,名为“五洲地产”的中介公司因违规转租唐家岭公租房,被海淀区房管局没收了公司牌匾。


通报称,针对该中介公司违法转租公租房的行为,市住建委、海淀区房管局立即开展现场执法检查。经核查,该中介公司开展租赁业务,违规发布房源信息。海淀区房管局已依法将房源代理信息取证后全部撤下,“五洲地产”公司牌匾被没收。对于该公司的违规行为,市住建委将会同工商行政管理部门严肃处理。


北京市住建委相关负责人表示,对于违规发布房源信息、代办公租房申请、出租(转租)业务的中介机构,市住建委将会同有关部门进行严肃查处,并将违规信息记入不良信用档案。对于违规转租、转借他人的承租人,按照我市政策规定,产权单位可解除合同,收回房屋,5年内不予配租配售保障性住房。


创客小镇也对转租等有明显规定:如果承租人擅自将房屋转租、转借,擅自改变房屋用途或结构,连续3个月以上居住不满30天,累计两个月不按合同约定交纳租金或服务费,或者年度创业进展情况未通过项目运营单位审核的,将被解约,须在15日内退房。


平房乡项目的集体土地所有权、集体土地使用权和房屋所有权归平房乡经济合作社所有,房屋所有权证只按整幢建筑核发,均不予分割办理单元产权证,并注明“租赁住房,只作为短期出租使用,不得出售、转让和抵押,不得转租,不得改变租赁用途”。其房源则将由朝阳区房管局公开摇号,房地产公司不参与房屋分配,实现建设和分配的分离。公租房租住资格将每年一审。


为打击保障房出现转租等现象,北京市住建委还表示将在所有公租房推广“人脸识别”门禁系统。


9月8日,北京市住建委表示,今年将进一步在全市所有公租房小区中推广人脸识别门禁系统,对转租转借等行为起到预警和取证作用。


唐家岭项目小区中也安装了该系统。当地租户称,该系统主要是为了防止钻政策的空子,打击转租行为。


据住建委官网披露,人脸识别系统将通过将公租房租户的面部信息录入系统,精准记录保障家庭进出情况,定期形成数据报告,及时发现保障家庭闲置、转租转借等违规行为。


同时,系统还实现小区陌生人预警,拦截非保障家庭人员进入小区或楼门,确保小区安全稳定;系统还可实时发布住房保障新政策新措施以及提示信息,如欠费、续租、退房等,在保障家庭进出时,系统自动提示告知。


截至目前,北京市保障房累计入市93个项目,房源8.5万套,已销售63个项目,6.2万套。剩余2.3万套和其他20多万套自住房将转为共有产权房。


配套尚待完善


2010 年11 月,时任北京市副市长陈刚在北京市十三届人大常委会第二十一次会议上表示,北京在集体土地上试点公租房方案已获市政府批准,并向国土部申请得到同意。包括唐家岭在内的五个农村集体经济组织提出申请,共计要建设 1 万余套租赁住房。


北京市选取的5个试点项目主要分布在重点产业功能区周围,均具有大量且稳定可期的租赁需求。如唐家岭项目,去中关村和上地这两个IT产业聚集地通勤非常便捷;平房乡项目则临近CBD中央商务区;温泉351项目主要面向海淀北部地区高新技术人才,打造创业社区;北七家镇项目受众人群主要为未来科技城企业员工以及中关村科技园区昌平园区企业人才。


如今,随着三个试点项目的陆续入住,作为先行者的北京也得到了相关部委的肯定。


日前,国土资源部土地利用司有关负责人就《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》进行了解读时表示,北京、上海作为首批试点城市,几年来试点项目运行取得了良好的效果。“一是增加了住宅用地来源和租赁住房供给。二是扩展了集体经营性建设用地的居住和产业发展功能。三是对盘活低效集体建设用地、解决城市周边外来务工人员居住问题、改善城郊经济社会环境等方面,发挥了积极作用。四是拓宽了集体经济组织和农民增收渠道,农民获得长远稳定收益,有获得感。”


对于目前在全国13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点一事,北京市住建委住房保障专家咨询组副组长、中国房地产协会秘书长苗乐如在接受《中国新闻周刊》采访时表示,这是中央总结了北京等地方相关试行经验后的一个发展。


他表示,长时间以来,唐家岭等城乡接合部的“瓦片经济 ”,是北京租赁住房供应的重要来源,虽然有市场需要,但存在安全等问题,承租人的权益得不到保障。现在国家推出的利用集体建设用地建租赁住房的政策,能有效规范集租赁市场。


苗乐如认为,为保障该政策的顺利开展,最核心的问题就是解决资金问题。“开发销售住房属于快周转的一个资金运筹过程,因此,国家对公租房的扶持政策,应该体现在长期的资金支持上。”


苗乐如认为,在房地产方面,从整体来说,租赁房屋的资金回笼周期要明显长于出售房屋。 “这种租赁房一般20年左右才可回笼资金。时间短的话,就意味着收益率高、租金高,这样承租人承受不了。”


与出售房屋为目标的房地产公司可以快速回笼资金相比,这类房企动辄需要十几亿甚至更多的启动资金,但是建成后每年收益多数只有数千万。


以朝阳区的平房乡项目为例,该项目由北京市泓科鑫宇房地产投资有限公司开发建设,该公司副总经理贺建锋告诉《中国新闻周刊》,该项目投入11亿,回笼资金大约需要15~20年。“虽然这个周期非常长,但是效益比较稳定。要想快速收回资金的话,做这类项目不合适。”


据了解,创客小镇按照北京市公租房建设设计标准,项目总投资约为7.39亿元;腾退成本待有关部门出台占地地块分摊原则后,再进行追加测算。经初步估算,项目可在运营14年后实现投资资金回笼。


针对这种项目资金投入大,回笼周期漫长的现实,开发时资金问题应如何解决?苗乐如认为,最简单的办法是,银行按照租赁房屋的资金回笼周期发放贷款,给予支持。


关于一些受访者提到的,受限于集体土地无法抵押等政策限制,导致银行很难介入这类试点项目的观点,苗乐如并不认同。


“没有这方面的政策限制。是不是提供贷款,是银行自身的问题。既然是国家规定的租赁试点土地,就意味着允许出租经营。就可以用这块土地作为权益保障,向银行提供抵押作为贷款的保证。”


北京知名房地产公号“京房字”(账号主体为北京房地产协会)透露,有专家建议,对于集体土地建设租赁房,还应该加大金融、税费政策的支持力度,在贷款利率、期限上享受与公租房同等的信贷支持政策。对建设和运营中的有关税收、行政事业性收费和政府性基金予以减免。


在农民转型问题上,苗乐如认为,农民转型是土改的一个好的方向和选项。他们把资产投入到单位中去,才转型为股民。“他们身份虽然变了,但是土地通过集体运作出租给别人,土地所有权没有转让。资产运营仍然属于集体经济组织的决策。”

他表示,长期以来,对农民来说效益就是以见到现金为标准,转为股民后,他们看不见钱,不太放心。同时,作为相关法人,在运营公司时,如何保证低风险、安全运作,也值得研究。


他认为,关键是农民要转变观念。在资产运作方面,需要加强规范指导,保障农民权益。“作为租赁性质的房屋,从市场经营来看,在相关政策下,怎样开发建设、日常如何管理、怎样提高服务等,他们转型后,都需要加强学习。或者他们也可以招聘专业人员进来,补上这个短板。”


苗乐如称,根据这样的租赁性质和制度特点,相应的配套措施的政策制度,需要和试点工作同步开展。


“比如围绕租赁市场的特点,怎样落实资金的支持?金融机构发放贷款的期限如何来合理延长?相应的贷款手续如何来完备?如何借鉴国外的一些成熟经验?等等,都要考虑。此外,在城市的规划(道路、管网、宽带等需要配合支持),建设审批等方面也要完善。第三,出租房屋怎样进行税收优惠,该征收的如何征收等,也要进一步研究。”