经济

长亏兼长痛下,长租公寓的“地”、“人”、“钱”问题

王飞  2019-06-21 19:47:07

“寓见”危与机

  又是一年毕业租房季。

 

  贝壳研究院最新发布的《2019毕业季租赁报告》显示,期望在一线城市就业的应届生生中,63.7%选择先租房。选择新一线城市作为毕业第一站的学生中,先租房的比例为69.1%。

 

  但比起几年前坏房东、黑中介防不胜防,只能在半地下、隔断间里辗转难择的学长学姐们,如今年轻人的幸福之处在于:供给端的发展,使他们有诸多环境整洁、设施齐备,收费标准也相对规范的长租公寓可选。

 

  而号称提供给初次离家自住青年人们“安全舒适生活”的各家长租公寓,自己是否过得舒服?又有多少随时面临着倒掉的风险?

 

  从2014年萌发春意,到2017年政策东风乍起,再到如今轰烈平息。短短几年中,有人迎风而立,有人一头栽地,也有人还在苦撑喘息。

 

  重资本但薄利润,长持有却慢回报,是长租公寓运营者在经历和忍受的通病。“长租”性质下的“长亏”和“长痛”可有解?又如何解?

 

  作为目前长租公寓运营“代表队”的核心成员,房地产开发企业在资源和资金上具有先天优势。

 

  但由于盈利核心问题暂时无解,传统住宅开发经验又与长租公寓的运营管理卯不对榫。于是造成目前的市场状态是,长租公寓成为开发商标配,还没做的很焦躁,正在做的很焦虑。

 

  当初抢机“寓” 如今断舍离

 

  月初,有报道称远洋集团或将于年内剥离旗下长租公寓品牌“邦舍”。尽管远洋方面就此问题对中国新闻周刊的回复是“目前暂无更多内容可以分享”。但一个先兆是,长租公寓板块的业绩没有在远洋2018年年报中被具体披露,曾经宣布的“3-5年内将达到10万间规模”的计划也不再被提及。邦舍拖累远洋整体盈利和发展目标的“负作用”不言而喻。

 

  从2017年8月在北京开业第一家门店,到如今或成“弃子”,只有短短不到两年时间。

 

  无独有偶。5月14日,朗诗绿色集团有限公司发布公告称,将处于亏损阶段的,包括长租公寓在内的5项业务剥离至控股公司朗诗集团。

 

  公告解释,集团长租公寓品牌“朗诗寓”作为创新类业务仍处于培育期,预计未来两年将继续亏损,日后将产生持续资本开支。

 

  而“继续亏损”显然是在前两年连续负盈利的基础上而言。2017年和2018年,朗诗寓已分别亏去了0.44亿元和1.9亿元。

 

  朗诗绿色集团董事局主席田明并不讳言长租公寓的难盈利。他表示,这项业务需要培养,在一段时间内都会产生较大的亏损。

 

  田明认识到的问题,正是很多当初赶风潮骑上长租公寓的开发商,如今身下那只跑不动又难下来的“虎”。

 

  具备存量房资源、改造施工经验、品牌效益和价值、雄厚财力和更多融资渠道,较低成本和更大规模效应等先天优势的房地产开发企业,是目前国内长租公寓运营方的重要成员,也是对租赁市场鼓励政策的率先拥护者和实践者。

 

  对于传统开发业务受多重限制内外交困,正处瓶颈的房企而言,长租公寓似乎是一块绝佳的新阵地。

 

  的确,单从数字上看,长租公寓的市场前景不可谓不广阔。

 

  首先,需求缺口大敞:依据国家卫健委发布的《中国流动人口发展报告2018》,截至2017年末,我国流动人口约2.44亿。

 

  流动人口正是我国目前房屋租赁的第一大需求群体。得出这个结论的《2018年中国住房租赁报告》,由58同城和安居客联合发布。该报告显示,流动人口已经成为房屋租赁第一大需求群体,主要集中于京津冀、长三角、珠三角等经济发达区及沿海地区。

 

  同时,常住人口的租赁需求也不容忽视。以深圳和上海两大城市的官方统计数据为例,前者的外来常住人口租房比例为65%,后者高达80%。随着一二线城市持续人口净流入和人口结构改变,常住人口租房比例或会进一步上升。另外,华菁证券分析认为,影响租赁市场成交总额的两大指标:住房自有率和租金开支占收入比重,随着我国经济的进一步发展,预计分别还有10个点以上的下降空间。

 

  来自国泰君安2017年的长租公寓研究显示:由于长租公寓在我国起步较晚,因而相较美国租房市场B2C与C2C之间四六开的比例,中国住房租赁市场的B2C占比仅有3%,增量空间巨大。

 

  58集团房产数据研究院发布的《2017-2018中国住房租赁蓝皮书》也认为,“居民租房意愿不断上涨,结婚年龄推迟推动单人租房人群上涨,房价上涨造成被动租房人群增长,一二线城市不断增加租房保障”等各方面因素叠加下,中国的租赁市场的现今供给远远不足。

 

  另外,租金收入可观:上述国泰君安报告中称,到2020年,我国长租公寓潜在营业收入将近2200亿元。链家研究院于去年发布的租赁研究成果亦显示,2020年,中国房产租赁市场的租金规模可达1.6万亿元。

 

  刚性需求、万亿市场,大有可为。自信背书和利润驱使下,房企开始圈地、立项、挖人、组队……多条线铺开大干快上。

 

  龙湖是首家将长租公寓定位于主航道业务的房企,希冀到2020年做到市场前三,租金收入超过20亿;万科早在2016年就正式推出聚焦定位于25-30岁白领青年客户群体的“泊寓”;其后,包括但不限于世茂、金地、远洋、旭辉、阳光城等,亦纷纷入局。

 

  不完全统计,TOP100房企中,有超过30家已不同程度地涉足和开展长租公寓业务。而行业规模排名前十的房企,全部已布局该领域。要么已形成品牌项目落地,要么至少已成立了相关管理中心进行研究以待进军。

 

  但问题是,长租公寓的投入和产出难成正比始终是个核心问题。

 

  由于性质不同于传统住宅,也有别于持有型商业。长租公寓的培养期天然就长,至少五年后进入成熟期,也难有突破性利润增长。再计入不定期对房屋进行维护、修缮、更新等必要开支成本,甚至还会有不定时利润向下波动期。

 

  这样一来,即便是财大气粗的开发商,也不得不考虑长期“算不过账”的现实。尤其是房企的长租公寓项目基本为自持,重资产特性明显。

 

  曾全盘负责某上市房企长租公寓业务的高级管理人员在接受采访时对中国新闻周刊表示,长租公寓的洗牌期来得很快,预计陆续还将有房企主动或被动地放弃这项业务。

 

  水中捞月还是沙里淘金?

 

  SOHO中国董事长潘石屹曾公开表示,按贷款利率和租金回报两厢计算,长租公寓的回报率也就是1%左右,即便房租未来能翻一番,也还是亏本买卖。

 

  在融资利率基本在5%以上,而长租公寓的回报率仅为1%-3%,一线城市普遍低于2%的现实背景下。长租公寓不赚钱——或者说至少目前以及今后相当一段时间内都不赚钱是行业共识。

 

  上述在长租公寓领域布局较早的龙湖、万科就分别表示过有这个准备。

 

  龙湖有言在先,“三年内不考虑盈利。”

 

  万科董事会主席郁亮甚至公开宣称,“长租公寓就不应该赚钱。”

 

  那么房企为何要做赔本买卖?

 

  从国际经验看,除了少数国土面积小的岛国型经济体可以做到由国家财政完全提供保障性租赁住房,大部分国家的财政补贴性租赁住房只能起到补充作用,必须发动专业的租赁机构和民间资本进入市场。租赁端的专业化发展是整体调控不可或缺的重要组成部分。

 

  因而,长租公寓成了目前中国整个房地产开发、交易、服务产业链中为数不多的几个受明确政策鼓励的子领域。

 

  中房经联主席胡景晖向中国新闻周刊分析表示,在“控”字当头的政策挤压中,罕见的顶层设计红利,让做长租公寓的开发商们至少形成了以下几种心态。

 

  一种是行使社会责任。在国家多番提及、大力倡导下,企业主体需要主动承担。

 

  第二种是将长租公寓作为再融资载体,尤见于上市房企。

 

  还有一种是期待鼓励政策切实落实,具体到地价优惠、税费减免和财政补贴上。

 

  尽管截至目前,因为长租公寓对财税贡献有限,大多数地方政府对将鼓励落到实处的意愿和动力不足。但也有一些城市做出了试验性示范,如据闻上海市政府与中国银行及几家房企形成协议:由上海市政府划定出让专属用地,中国银行提供低成本配套资金,给房企建造运营长租公寓。

 

  另外,来自华菁证券的研究报告也指出, 按目前的市场空间估算,整体房地产服务市场空间超过5万亿。

 

  但在这样浩瀚的市场中,目前为止却尚未有任何一个千亿市值的公司产生。

 

  华菁证券报告显示,我国目前长租公寓的数量在200万-300万间,占总体租赁市场的比重仅为2%。集中式公寓龙头公司的平均管理规模在2-3万间左右,个别极佳者高于平均水平。如龙湖冠寓截至2018年底累计拓展量10万余间,开业房量超过5万间;万科泊寓在2017年底的累计开业量就超过了3万间。分散式公寓龙头公司管理规模在50万间以上,如自如和相寓的规模约为30万-40万套、70万-80万间。

 

  假设未来长租公寓能达到10%的租赁市场占有率,整体的公寓数量就将多达逾1000万间。合理推测下,今后中国排名第一的品牌长租公寓将会管理超过100万间的规模。

 

  而一旦达到那般规模,盈利困境自然不复存在。每家房企都无法不想象自己若投身其中,能产生多少业务收入和形成多高的行业集中度。

 

  扬长避短 或可成为头号玩家

 

  实际上,除了前述多项“赢在起点”的优良条件,大多数房企集中式的长租公寓运营模式,也是加重他们竞争实力的砝码。

 

  从获房、装修、管理直到投入市场等各环节均为集中式,使效率更高,人房比更低,摊销占比营收也更低。

 

  另外,从海外资本市场看,集中自持式的PS估值,也是几种物业管理模式中最高的:自持集中式>自持分散式>托管分散式。

 

  目前,长租公寓领域还未出现垄断性龙头,所有参与者都在扩大管理规模、抢占市场份额的竞速阶段。华菁证券判断,未来,资金与资源端的优势和可持续性,将决定行业头部位置的归属。各家都应充分利用各自的资源禀赋进行突破和尝试。

 

  对于房企而言,获客能力不及中介系和酒店系长租公寓运营商,获客边际成本也高于二者。但相对应的是,房企的获房成本和装修摊销都低于其他竞争者。

 

  来自华菁证券的研究认为,长租公寓成本费用中,支出最高项即获房成本,一般占整体收入的50%以上。其次就是装修摊销成本,以10个月的租金作为装修开支,5年摊销,装修摊销成本占收入比重为16.7%。

 

  由此看来,房企的先发优势还是很明显。但需要引以为戒的是,长租公寓运营不同于拿地—开发—销售的传统房地产经营,是一个庞大且长期的工程体系,需要各环节的衔接和互补,房企万勿依仗自己财力雄厚就盲目自信地野蛮扩张。错误选址和定位、过度装修、管理漏洞等等,每一项都可能让公司付出每套房不低于1万元的学费。

 

  胡景晖认为,房企进入长租公寓前先要做好顶层设计。

 

  资本结构上,设计好如何投入持有、装修、运营才更有利于融资和税务;治理结构上,设计好如何搭建股东和团队间互相赋能、互相监督的稳定利益关系;管理机制上,设计好如何规划工作流程、把握管理深度、实现有效激励。

 

  总结概括起来,长租公寓围绕的三个关键是“地”、“人”、“钱”。

 

  由于资源属性的特殊,这个领域很难做到一家独大一统江湖,市场整体分散度高,足以容纳众多玩家。但谁能在投融资、团队搭建和管理维度快速并正确地发力,决定了谁能不出局、得分高。坐拥优势资源的房企也不例外。

 

  但房企更易成为大玩家甚至是头号玩家的技能在于,其可以一边通过自持物业获得资产增值收益;一边以租赁为入口,打通其与住宅、商业等的业务协同,延展产业链、营造生态圈以获取超额利润。

责任编辑:郭惠芬