经济

被扼住“命运咽喉”?房地产持续哪里过热抑哪里

王飞  2019-06-10 10:01:30

找钱愈难还钱在即,很多房企腹背受敌

  来自《21世纪经济报道》文章显示,监管部门近期或将收紧部分房企公开市场融资,包括债券和ABS产品。

 

  据悉,“部分房企”的首批名单,包括旭辉集团、金地集团以及禹洲地产等。

 

  旭辉集团就此问题进行了官方回应,表示至目前尚未收到任何相关书面通知。金地集团和禹洲地产则未出面做出解释,中国新闻周刊多次致电两家公司投资者关系办公室,但无人接听。

 

  上述报道透露,监管涉及的房企是因拿地激进出现“地王”而被注意。监管部门“哪里过热抑哪里”的举措,以及从起始端掐住楼市一切非正常上涨的“预治”思路从中的体现十分明晰。

 

  部委联动更紧密融资腾挪更吃力

 

  值得注意的是,上述报道称,此次行动由“住建部提供名单,央行和证监会执行”。

 

  自近十年前提出房地产调控多部门协同联动,效率和效果提升愈发显著。亿翰智库中国上市房企研究中心主任张化东向中国新闻周刊表示:“明显可见部委间沟通更紧密,对问题苗头出现反应更快。纲举目张,难有漏网之鱼。”

 

  查阅银保监会从4月1日至5月20日五十天内的公开信息可见,其间内各地银保监局开出的罚单多达223张。其中有32张都因涉及违规“输血”房地产,罚没金额合计1068.8万元。

 

  受处罚对象主体是15家金融机构,除全国性股份制商业银行和地方性商业银行,就六大国有银行中的建行、交行、邮储三家也无差别一并在列。

 

  15家金融机构的主要违法违规事实(案由),包括某些银行向资本金不足的房地产项目发放贷款,违规发放贷款被用作拍地保证金和土地出让金,违反规定发放个人住房贷款,违规发放“假按揭”贷款,未严格执行商业用房购房贷款首付比例规定,信用卡持卡人使用信用卡支付购房款。以及某些信托公司违规发放房地产自营贷款,信托资金违规发放房地产贷款等等,涉及房地产交易上下游各个环节。

 

  5月17日,银保监会发布《关于开展“巩固治乱象成果促进合规建设”工作的通知》(简称“23号文”),要求银行机构和非银行领域各类机构按照相关要点开展整治,突出处罚和问责。其中,房地产领域融资乱象又是被着重点名对象。

 

  对银行机构的整治包括:表内外资金直接或变相用于土地出让金融资;未严格审查房地产开发企业资质,违规向“四证”不全的房地产开发项目提供融资;个人综合消费贷款、经营性贷款、信用卡透支等资金挪用于购房;资金通过影子银行渠道违规流入房地产市场;并购贷款、经营性物业贷款等贷款管理不审慎,资金被挪用于房地产开发。

 

  对非银行领域的整治包括:信托公司向“四证”不全、开发商或其控股股东资质不达标、资本金未足额到位的房地产开发项目直接提供融资,或通过股权投资+股东借款、股权投资+债权认购劣后、应收账款、特定资产收益权等方式变相提供融资;直接或变相为房地产企业缴交土地出让价款提供融资,直接或变相为房地产企业发放流动资金贷款。金融资产管理公司未执行关于房地产业务的各项政策和监管要求。金融租赁公司违规开展房地产业务。

 

  要求匿名的某房地产投资机构人士对中国新闻周刊评论,银保证几家监管单位,直接决定了企业钱袋子的松紧。“监管部门间相互联动,再加上住建部门,哪怕企业甘愿承担高利率,信托、私募等途径也会愈发狭窄。”

 

  “发债、ABS这两种最基础最合法合规的融资方式尚且被禁,其他渠道就更不好说了。腾挪空间进一步被压缩,房企两极分化会越来越明显,预计今年还将有一批中小房企难免被吞并或自动退出的下场。”张化东总结。

 

  因城施策到因企施策

 

  多证据迹象表明,今年春节后土地市场的“超控过热”,是相关部门加大融资监管力度,以防止热度传导至楼市销售端的因由之源。

 

  公开数据显示,3月以来,房企融资规模大幅反弹。仅以当月数据为例:房地产企业其他债权融资、信托贷款融资和境内银行贷款融资环比分别大涨464.84%、382.04%和67.21%。

 

  4-5月房企融资成本继续降低,除个别企业外,基本告别两位数。同时从融资渠道看,多家房企公布的境内外融资量均明显增加。

 

  而更为具体的数据也表明,连续数月融资环境的微松,一定程度上缓解了资金链,使不少房企随之放松了对监管部门控制力度和意志强度的警觉,开始密集融资,加紧拿地。

 

  中国新闻周刊查阅中国指数研究院统计数据计算得出,2019年1-4月,百家房地产企业拿地金额总计约8840亿元。

 

  其中,旭辉、金地正是拿地金额排行榜上的前列成员。旭辉在2019年1-4月房企拿地TOP100中位于第八,统计期间共斥资232亿元用于拓展土储;金地也不遑多让,居第十名,拿地金额208亿元。而2018年一季度中国指数研究院统计的房企拿地排行榜上,旭辉和金地表现亦很显眼,分列第六名和第十五名。

 

  另一份来自克而瑞研究中心的数据表格表明,旭辉在今年1-5月,共花费383亿余元,在公开土地市场上获取地块45幅。值得特别一提的是,这45宗土地分布在全国45个城市,无一重复区域。

 

  而金地集团虽然在同期内只拿了25块土地,但42%的平均溢价率以及7798元/平方米的平均楼面价,在被监测的一百家房企对象中,均属于较高水平。

 

  上述不愿具名的房地产投资机构人士直言,土地市场是“勇敢者的游戏”,而勇敢者的底气来自资金。当前融资环境和土地价格背景下,房企仅得到商业银行开发贷款尚且不够,还要通过信托、私募等渠道获取辅助资金。

 

  博人金融总经理宋光辉在回应媒体提问时曾表示,资金到手,房企主要将其用于“前端融资”,即在签订土地出让协议之后缴纳土地款。但获“四证”前,商业银行资金无论表内表外都无法切入,于是信托和私募基金成了房企为数不多的选择。

 

  有业内人士指出,各项限制房地产市场过热政策的脉络延展,有从“因城施策”细化强化至“因企施策”之势,这样的调控更精准,也会让房企融资更艰难。

 

  现在很难未来或更难

 

  面粉涨价,势必导致面包价格的同步上涨。为防治楼市“热病”,防止前期调控成果作废,相关部门迅速从源头上制止地价抬头的势头。

 

  “23号文”发布后,“前端融资”受到明显限制。通知严禁信托通过“股权投资+股东借款”、“股权投资+债权认购劣后”等模式提供变相的开发贷款。

 

  这意味着,过去房企惯用的“明股实债”、“股+债”等形式都不能再用。

 

  有房地产信托人士坦言,未来可以做的可能只有供应链金融,即将应收账款做成信托。据悉,万科、碧桂园等龙头房企,已经通过与保理公司合作,先行在做应收账款的融资。

 

  马太效应不止于此。信用评级高或国有背景的房企,仍然可以通过发债获得低成本资金,且资金用途不受限制,可以在土地市场上继续使用施展。但更多信用评级不够的房企如今不但被卡死了无法发行债券和ABS产品,即便愿意承担高成本,在信托市场上也没有优势不受青睐。

 

  公开报道显示,从今年4月成立的房地产类集合信托来看,资金亦正在向大型房企集中。229个房地产信托产品中,交易对手为大型房企的达到172个,占比超75%。

 

  这厢“找钱”愈难,那厢“还钱”在即,很多房企腹背受敌。

 

  摆在眼前的现实问题是,房企偿债高峰已临。恒大研究院数据显示,2018年下半年至2021年将是房企有息负债的集中兑付期,规模分别为2.9万亿元、6.1万亿元、5.9万亿元和3.4万亿元。如预测准确,今年正是偿债峰值。

 

  此种情况下,已经出现债务违约的中小房企暂且不表。就连不少规模千亿以上的大型房企,也不得不将旗下优质项目100%质押换钱度日。

 

  “对于授信额度和融资渠道多样性不及头部企业的中小型房企而言,拿地是‘找死’,不拿地就‘等死’。”某上市房企北京区域营销负责人如此置评。

 

  “作为开发商,并不愿罔顾政策对地王警惕。因为一旦出现风险崩塌,买单的还是企业。但另一方面,土地是战略资源,不储备足够将难以延续生存发展。说到底,还是开发商和政府政策的一种对赌。”他说。

 

  易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,随着地产周期和金融周期越来越高度同步和同质化,房地产对金融的依赖度也越来越高。资金密集型行业代表房地产,在未来一段时间内,或都需要节衣缩食、精细盘算度日。

责任编辑:郭惠芬