经济

这个行业大洗牌,扩张、并购、裁员轮番上演

姜璇  2019-03-04 11:21:04

联合办公行业间规模竞速背后,是盈利模式单一的集体焦虑

  Wework公司在日本东京开发的一处联合办公区。图/视觉中国

 

  联合办公面临行业洗牌

本刊记者/姜璇

本文首发于总第889期《中国新闻周刊》

 

  过去一年间,扩张、并购、价格战、裁员潮轮番在联合办公行业上演,作为新兴业态的联合办公共享空间模式进入深度调整期。

 

  “任何一次行业的整合和联合,核心都是出于对用户需求的考虑,行业远没有到相对饱和的阶段。”优客工场创始人毛大庆在接受《中国新闻周刊》采访时分析认为,国内联合办公正处于从2.0迈向3.0的过渡阶段,组织化和平台化是可预见的未来。

 

  不过从去年下半年开始,联合办公模式开始频遭质疑。

 

  在业内人士看来,2019年行业进入深度整合和产业升级阶段,意味着风险和不确定性,过度依赖政府补贴、盈利模式待解的联合办公,经受着资本寒冬和估值泡沫破裂的双重压力。

 

  联合办公的模式探索,能否跑赢行业资本的消耗速度?这是整个行业直面的挑战。

 

  行业整合加速

 

  按照行业内人士的定义,共享空间是依托互联网平台,整合海量闲置房产资源、配套设施等资源而兴起的共享经济服务,其涉及房地产的商用(如办公、商铺)、民用(如民宿)领域。其中,联合办公就属于共享空间细分行业中的一种类型。

 

  自2015年落地中国,受国家“双创”热潮的推动和美国联合办公品牌Wework的模式启发,中国的联合办公行业快速增长。

 

  2015年4月优客工场创立,2016年1月氪空间从36氪拆分并完成A轮融资,此后,共享空间领域发展在国内初具规模。2016年2月,优客工场与滴滴出行合作,成为生态链搭建的有效延伸。同年8月,优客工场宣布已布局16个城市、50个场地。

 

  目前,联合办公数量从几十家发展增至上千家,已经形成一批初具规模的头部企业,如优客工场、纳什空间、soho 3Q、氪空间、梦想加等。

 

  早前,联合办公商业模式是将以往从办公楼业主整租的工位,划分改装后以短租方式转租给初创企业,从中赚取差价,这被视为联合办公最为主流的模式。

 

  这一模式立刻吸引了大批“中国学徒”效仿,寻求转型的地产商,有政府背景、扶持地方科技公司的共享办公场所等企业纷纷入局,在国内“双创”政策利好和跨国企业、初创企业对灵活办公空间的需求推动下,联合办公行业经历爆发式增长、加速整合,形成一批初具规模、定位不同的企业。

 

  随着行业分化,加速淘汰,头部企业在资源争夺中的展开规模竞速。2018年4月,Wework并购在全球拥有24个办公地、约1万名会员的裸心社,其联合创始人兼CEO亚当·诺依曼(Adam Neumann)接受财新采访时曾直言,收购让Wework在中国扩张的速度快了一倍。数据显示,Wework在中国以每1.8个月开一家办公空间的速度扩张。

 

  Wework看中的是裸心社的本土团队和数十人的设计团队,能够满足其扩张的需要。在并购之前,Wework曾寻求与其打法类似的本土竞争对手氪空间合作,谈判了四五次后搁浅。氪空间创始人兼董事长刘成城表示,Wework希望收购本土企业实现在中国的落地,而氪空间则更希望是合作的模式。

 

  与此同时,氪空间一直维持高速“圈地”态势。详细的数据对比能说明其增长速度:2017年,氪空间社区运营面积为9万多平方米,而2018年3个月内,氪空间新增签约物业面积在12万平方米。也就是说,3个月内的新增物业面积超过了过去2年运营面积的总和。刘成城在采访中透露,氪空间在自营模式下维持每月新开面积近4万平米,是国内同行两三家的总和,收购再改造没有必要。他质疑“贴牌加盟的混营模式,盲目扩张,长远来看伤害行业品牌”。

 

  这种质疑,源于联合办公空间现有两种主流经营模式下,扩张方式的选择差异。目前,国内联合办公领域分为自营、混营两种经营模式,自营模式是指联合办公企业从开发商或业主方租用办公楼后,进行标准化设计装修,再将其出租,以Wework、氪空间、soho3Q等为代表;混营模式则是自营、加盟、换购并购等模式的混合体,以优客工场为代表。

 

  2019年年初,连续两年获得创客专项扶持奖金的联合办公品牌ibase原点空间被爆出亏损清场,母公司地产商金地集团因难以扭亏而砍掉这块烧钱业务,空间被Wework高价收购。

 

  优客工场在2018年发起并购七家联合办公企业,将洪泰创新空间、无界空间、爱特众创、方糖小镇、Wedo联合创业社、火箭办公、Workingdom收入囊中。

 

  一方面是中小型空间举步维艰、止损退场,一方面是市场资源向头部企业集聚加速并购和扩张,这是国内联合办公行业的冰与火之歌。

 

  VC SaaS监测数据显示,2017年,中国联合办公空间的数量已经达到3459家,预计在2020年将会超过5000家。但在被监测的联合办公空间中,发展缓慢、濒临破产倒闭状态的已占到总数的28.1%。其中,濒临破产倒闭的企业占3.8%。

 

  “无论是商业模式遇到瓶颈还是是否做到差异化经营,行业内的整合和联合,包括优客工场的几次,核心都是考虑用户需求。”毛大庆对《中国新闻周刊》表示,任何高速增长的行业发展到一定阶段出现行业的整合,联合办公在国内是新兴产业,有行业玩家的推出是正常现象。

 

  毛大庆认为,行业内的“合纵连横”是一种合作,可以让用户在更大的网格范围内便利移动,释放联合办公的灵活的行业特性。

 

  盈利模式待解

 

  行业间规模竞速的背后,是联合办公盈利模式单一的集体焦虑。目前来看,联合办公的主要收入来源是工位服务费,也就是承租、改造的投入和收取租金费用的坪效(每平方米营业面积上产出的年营业额)差。

 

  以传统租赁行业为参照,这笔带有“二房东”标签的生意盈利模式不难理解。实际上,已经有多家联合办公都宣布实现单体盈利。以“优客工场阳光100社区”为例,社区总工位数 1308 个,工位服务费为2200~2600元/工位/月,若出租率达到 92%,换算成坪效能够达到8.5元/平方米/天,相比较于阳光100写字楼平均7.5元/平方米/天的租金,已经能实现盈利。

 

  那么实现盈利的出租率行业平均水平是多少?行业调研数据显示,联合办公出租率平均达到85%时,才能保持盈亏平衡。对于单体项目而言,并不容易实现,考验联合办公企业的运营能力。另一项行业数据表明,依靠租金收益的租赁行业,投资回报率不足2%,若仅仅依靠租金带来营收的联合办公,未来注定是一个微利行业。

 

  然而,联合办公在本身充当“二房东”提供地产租赁服务的同时,被认为具有互联网基因,创立之初带有社区属性,以联合办公为载体,社群为纽带的企业服务平台,能够挖掘出商业价值。

 

  在毛大庆看来,与“二房东”模式最重要区别是增值服务,以桌子为入口的会员收入目前依然是企业的主要收入来源,行业整体已经开始探索多元化的营收渠道。“以优客工场为例,拥有较大的客户基础和覆盖全国主流城市的空间之后,开始进行包括线上会员收入,广告收入,管理输出,定制化服务,知识教育类业务等探索。”

 

  然而,方糖小镇创始人万里江表示,这些增值服务目前处于“放水养鱼”的阶段,收益并不高。在偏企业化的方糖小镇App中可以观察到,界面二级菜单中接入了第三方服务公司,为会员企业提供公司运维、市场营销、人力管理等服务。

 

  毛大庆规划的生意闭环是,以桌子为入口,更多利用线下场景及线上智慧服务形成线下体验式+线上社交的商业逻辑。这个逻辑是否能够行得通?

 

  从线上入口来看,联合办公品牌自行开发App是实现会员线上服务、打造闭环生态中的重要一环,在获取会员大数据后,用户画像、数据变现为实现盈利提供可能。标准排名城市研究院发布的《2018年中国联合办公活力指数报告》的调查样本中,目前有App的运营商不足60家,其中下载量过万的仅16家。以行业下载量居首位的优客工场App优鲜集为例,每一条社群动态的的互动量不超个位数,用户活跃度不高。

 

  社交互动、社群生态的塑造是否结合线下场景实现?一位联合办公企业的合伙人向《中国新闻周刊》描述组织线下活动的场景,“公司在空间内组织线下交流会,类似于美国的‘Beer Day’这样的活动,有免费的啤酒、小吃,第一天来的人比较多很热闹,第二次人就大幅度减少,到第三次基本就没人了”。

 

  现阶段,联合办公线上线下社交、投资孵化、撮合成交等非租金收入模式,仍处于探索期。换句话说,联合办公在讲一个“关于未来的故事”。故事显然没有给予资本太多信心,2019年1月,Wework融资遭“膝斩”,软银资本原本计划投资的160亿美元下调至20亿美元。

 

  力求以规模效应变现的联合办公,更可能向资本市场寻求支持。SOHO董事长潘石屹于2018年3月释放上市宣言,未来不排除拆分联合办公业务独立上市的可能;梦想加创始人李文磊也在2018年8月一次访谈中表示,梦想加正在加速扩张,三到五年内有上市的计划。纳什空间创始人张剑也曾表示,不排斥上市可能性。

 

  然而,在2018年下半年行业内掀起的价格战,无疑让经受资本寒冬的联合办公雪上加霜。据媒体报道,2018年9月,Wework在国际范围内打出“高佣金+租金折扣”组合拳,推出100%返佣的高佣金政策,对从竞争对手处转租到Wework、且签约超过一年的租户,提供“第一年租金五折”的优惠。一些企业以加大促销力度迎战,例如氪空间提出五折优惠活动,方糖小镇近2000个工作折扣降至6.5折,SOHO3Q的租金也降至560元/周。

 

  激烈比拼下,国内联合办公工位单价直接被拖入低价区间竞争。公开资料显示,2018年下半年,联合办公的单个工位价格近乎腰斩。一线城市定价普遍在2000~3500元/工位/月的产品,集体下调价格至1000~2000元/工位/月。

 

  对此,多位业内人士表示,联合办公处于高速发展的节点,是共同做大蛋糕的阶段,远未到打价格战的时候。

 

  洗牌在即

 

  联合办公诞生于金融危机时,迎合创业企业缩减开支、节约成本甚至是租不起工位的境况而生,“经济下行时可能有更多企业选择联合办公这种灵活、多元化的办公业态。”毛大庆说。

 

  毛大庆提到发生于去年年底一个有意思的现象,一边是年终企业裁员潮,一边是注册企业数量剧增,是创业黄金十年的结束还是新的大潮将至?

 

  毛大庆认为,“经济形势复杂、国际局势跌宕起伏的大背景下,企业更加重视现金流管理,对成本节约、效率提升的需求也在提升,针对小微企业、新型民营企业的需求定制化服务,帮助企业熬过资本寒冬尤为重要”。

 

  一些持谨慎态度观望的地产商,陆续推出旗下联合办公品牌,如早入局的SOHO 3Q,中海的Officezip 、龙湖的EASYWORK、禹洲厦门的“禹+空间”以及太古地产的Blueprint等。

 

  尽管联合办公的定位尚不清晰,洗牌在即,但是仍有入局者。

责任编辑:郭惠芬